今年物业收费严查，这5笔钱国家明令不许收，不要再白白吃亏
今年年初，我家楼下贴了一张物业通知，通知上说从2月份开始，每个业主每年要额外交一笔480元的“公摊电费”，理由是“公共区域用电成本上涨”。 我是老住户，觉得不对劲，翻出当年的购房合同和物业服务协议一看，上面白纸黑字写着物业费是“包干制”，含公共能耗。 我拿着合同去物业办公室，对方前台支支吾吾，说“政策变了”。 我拨了12345，接线员记下情况后说会转给住建局。 第三天，市场监管局的人就去了他们办公室。 一周后，那条通知被撤下来了。这件事之后我才知道，2026年全国正在搞物业收费专项整治。 很多以前不明不白的收费项目，国家其实早就明令禁止了。 物业公司不敢明着对抗，就把违规项目换个名目接着收，比如把“公摊电费”改成“能耗费”，把“电梯维修费”包在“公共设施维护费”里。 业主一般分不清，也懒得去核实，就一年一年交了。
第一笔不该交的钱，就是所谓的“公摊水电费”或者“公共能耗费”。 绝大多数住宅小区的物业费，尤其是那种一口价的“包干制”，本身就包含了楼道照明、电梯运行、绿化用水、监控设备这些公共区域的电费损耗。 住建部发布的《物业服务收费管理办法》里说得很清楚，物业企业已经收取了物业费，就不能再向业主单独收这些钱。 除非是物业服务合同里白纸黑字写明了物业费不含能耗，并且经过全体业主大会同意，还按月公示收支明细，这样分摊才算合规。 但现实中，能做到这三点的物业公司几乎不存在。 很多物业公司在业主新入住的时候就埋了这个坑，合同里含糊其词，等入住久了再找补。
第二笔钱是装修押金和装修管理费。 上海、广州、杭州这些城市早就明确发文，禁止物业强制收取装修保证金。 物业公司确实可以对装修行为进行监督和管理，但不能以“保障”的名义提前收一笔钱，更不能随便找理由扣掉。 所谓的“电梯使用费”“垃圾进场费”，只要不是建筑垃圾清运，全部属于乱收费。 公共区域的日常管理本来就在物业服务范围之内，物业公司已经拿了物业费，不能反复收。 至于建筑垃圾，如果业主需要物业联系清运车辆，双方自己协商价格，这个可以，但前提是自愿，不是强行摊派。
第三笔是门禁卡、电梯卡的工本费。 好多小区首次发卡要收几十块，补办更是动辄50到100块。 实际上，门禁系统和电梯卡设备的成本早就计入了房价，首届办理必须免费。 一座小区的门禁造价几十万元，开发商在核算总成本时就已经摊进每户的房价了。 补办和挂失时，只能收一个手续工本费，行业指导价一般在5到10块钱。 山西朔州有个小区因为这个被查了，物业收业主首次办水卡的费用，一张收了50，最后被没收了5万多元违法所得。 还有物业用门禁卡来捆绑物业费，不交物业费就不让业主进门，这也被认定是违法行为。
第四笔是代收水电燃气费时额外加收的手续费或服务费。 水电气是国家定价，物业只是代收代缴的角色，不能额外收取任何服务费、损耗费。 这一点《物业管理条例》有明确规定。 有些小区物业自己垫付了水电费，担心业主不交，就额外收手续费，这些都是不允许的。 大同和忻州有小区因为高于政府定价收水费，被市场监管局当场查处，罚没款全部退还业主。
第五笔是电梯日常维修费和公共设施维修费。 电梯坏了，物业说需要维修，然后向每户收几百块。 实际上，电梯的日常保养、小零件更换、钢缆润滑、年检这些工作，成本已经算进物业费里了。 只有电梯需要更换核心大件、外墙翻新这类大额工程，才能申请使用房屋维修基金。 而动用维修基金是有流程的，必须经过“双三分之二”以上的业主参与表决并过半数同意。 物业不能绕过这个程序，每年都向每户单独收一笔“电梯维修费”。
还有一个容易被忽视的问题——物业单方面涨物业费。 很多物业公司贴个公告就说从下月起涨价，不交就停服务。 根据《民法典》第278条，物业费的调整属于业主共同决定的事项，必须召开业主大会表决通过，并在住建部门备案。 没经过这个程序，涨价就是无效的。 如果业主已经按涨价的金额交了，可以向市场监管部门投诉，要求物业退还多收的部分。 另外，物业以断水断电、关闭门禁的方式催缴物业费，也是违法的。 2021年施行的《民法典》第944条直接写明了：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 遇到这种情况，可以直接向住建局或者市场监督局投诉举报，说明物业采取了违法催缴手段，要求责令整改并退还相关费用。
我现在养成了一个习惯，每年缴费的时候都先把物业费明细核对一遍，和合同上的服务内容对照一下。 如果发现多出来的项目，就直接打电话向12345或12315投诉。 去年我把那笔480元的“公摊电费”要回来了，前后跑了三趟物业和一趟市场监管局，虽然折腾，但拿回钱那一刻，旁边的邻居都看着，物业的人脸色很不好看。
作者声明：个人观点，仅供参考 不错，又占了一个沙发！{:10_593:}
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