住建部长表态：楼市已经筑底！这是真的吗？

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文｜老墨
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筑底就是房价难跌

想买房卖房的人注意了，你漏掉了很重要的一个信息。
近期住建部长倪虹明确定调，经过三年的调整，中国房地产市场已经开始筑底。这对咱们有什么影响？
其实影响非常大，注意两点：
第一、通过货币化安置来新增100万套城中村改造、危旧房改造，按照现在的情况，大部分都是房票，就等于至少解决了几十万套的商品房库存。
第二、到年底将有青年人、新市民等450万人住进保障房，这部分人受益，压力大大减轻。
而这就是筑底的标志之一。

02

为什么说房价基本接近谷底？

很明显，住建部长倪虹说的话的核心词就是“筑底”，那什么是“筑底”？
其实就是楼市下跌一段时间后，不再下跌且逐渐稳定，这点主要体现在房价上。
大概两三年前，我就说过只要楼市进入稳定期，过去大量造房形成了挤压，一旦房子难卖，房价肯定会下跌。注意这份数据，7月中国共有“竣工但未出售”的住房库存3.8亿平，这已经连续4年增长，相比2020年足足涨了70%。

而预售制度更是进一步考验开发商的资金实力。
这点早有数据，要是把定金也算在内的话，预售款占房企资金来源近50%，完全就是“半壁江山”。
所以，如果不解决库存问题，房价就可能一直跌，前几年就是如此，或许是国家也意识到了这点，因为保障房就是针对性方法。
住建部长也说的很清楚，年底就要满足450万人的居住需求，这就结束了？
我认为远远没有。

2024年中国城镇常住人口9.3亿，而户籍人口仅6.8亿，多出的2.5亿都是新市民，再除以户均2.62人，大概就是9500多个家庭，就算把所有的都算在内，截至2023年底，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6400多万套。
很显然，依然还有差距。
不过呢，情况已经好转很多了，确实能有力筑底楼市，但是有一个问题依然需要注意。

03

能否真的做到“住有所居”？

说白了，我担心的是申请条件。
查阅了一些信息，部分地区依然存在只有本地户口才能申请保障房的情况，所以光从数量上做到“住有所居”，可能还远远不够。
这样一想，专家孟晓苏的话还是有点道理的：房地产的症结在于多年不建保障房。
不过，我觉得也不是完全对，有两点需要改正：
1、并不是多年不建保障房，而是建造数量和需求差距太大；
2、很多原本不需要购买商品房的家庭，几乎没有选择，只能背负高负担。

按照一些人的观点，家庭可支配收入低于9万就是中低收入范畴，而中国商品房均价大概在一平1万6，很显然贷款百万买套房，一年的房贷就有5万多。
房贷就占了半数，压力确实不小。
那这部分人群该怎么办？
目前申请保障房有一项硬指标：名下不能拥有房产。很显然，买过房的人不符合条件。
不可否认，保障房绝对能改变中国楼市的格局，尤其是在商品房“一家独大”的环境下，它的出现就能拉低房价。
但不管怎么说，我从这次住建部长的表态中看到了很多信息。

尤其是这句话，“房企和建筑行业今后发展首要拼的是高质量、新科技、好服务”，第一位就是质量，这难道不是新信号吗？
正如我之前所说，在楼市的野蛮期，数量远强于质量，这也就是为什么1998年仅仅新开工1亿住宅，二十年后就猛增10倍多，放眼全球也是首位。
进入稳定之后，注定会越来越强调质量。
所以说白了，这次住建部长的表态，无疑就定调了未来一段时间中国楼市的走势。
重保障房轻商品房，重质量轻数量等等，这些才是健康发展的关键。
对此，你怎么看呢？
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ngko

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