12万亿资金！加速楼市回暖！富人坐不住了，普通人慌了！

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昨天到底发了多少钱？
10万亿？6万亿？还是12万亿？
我们来计算一下：
6万亿的地方债置换+4万亿的专项债支持限制土地和房地产购置+2万亿棚改债务，一共12万亿！
01，这一波放水，远超预期！

其实昨天的大招落地，也印证了特朗普选举获胜之后，我们会加码刺激政策的力度，我知道大家此时心里面在担心什么？大家担心新的货币政策出台之后，会不会造成新的债务问题。
这个问题，我们要结合过去三轮债务置换阶段来看：
第一阶段是2015年到2018年，一共发行了12.2万亿的置换债券；
第二阶段是2019年到2021年，我们又发行了1907.9亿置换债券+6278亿的特殊再融资债券；
第三阶段是2021年-2022年，我们一共发行了5041.8亿的债券；
前面这三轮置换，都没有实现真正的债务减少，而是改变了债务的结构，产生了一些后遗症问题；
第四轮是从去年开始的，一直到今年10月份，累计发行特殊再融资债券15277.3亿元；
现在到了第五轮了，6万亿的特别国债，一次报批，分三年实施，主要是化解地方隐性债务风险。
这次还堵住了一个漏洞，就是不再新增隐性债务，这个是铁律，不得违纪，一切债务投资项目，都要按照计划来，不得先盖后报备，堵住了地方违法举债搞建设的行为。
这次大放水，其实可以快速解决地方债务压力，同时还能促进地方经济发展，官方说是花6万亿来解决隐性债务，但是大家对隐性债务的了解并不熟悉，那么蒋老师今天好好跟大家聊聊：
02，啥是隐性债务？

所谓隐性债务，就是指未纳入政府预算的债务。
比如说政府通过财政拨款或注入资产设立的城投公司债务，一些由政府提供资金支持经费补助的事业单位债务；
一些国有独资或者控股的企业债务，企事业单位自借债务，还有一些政府工程项目拖欠的工程款项，地方财政担保向社会公众集资的债务等等。
这其实对刺激楼市和经济来说，是一种利好。
因为当前很多地方公务员的工资还没发，压了好几个月。
比如说学校、医院、国企、福利院、环保部门等等，当大家拿到了钱，是不是自然就有了购买力，是不是就有钱消费了，一部分资金是不是就会流入到楼市？
这次上面的领导发话了，要支持房地产市场健康发展，提出了相关税收减免政策，已经在走程序报批了，减税政策近期就会出台。
首先是增值税的减免，目前多数城市已经减免了普通住宅的增值税，但是北上广深还没有免，只是由5年缩短至2年；
契税方面也是除了一线城市，基本都取消了，一线城市标准也降低了不少，所以不管是从增值税还是契税来看，一线城市都有下调的空间。
接下来，一线城市购房政策会继续松绑，11月楼市应该是稳住了！
03，财富分化正在加速到来

目前影响经济回暖的原因，主要有两个：
1，地方债务引发的风险；
这些年，很多地方投了大量资金去做项目，其中很大一部分基建项目是民企垫资来做的，如今无力偿还，导致供应商拿不到钱，没钱怎么给员工发工资？最后还不是普通劳动者承担了一切，那消费能起来吗？
所以化债很重要，如今一潭死水，再不化解，经济会出大问题的！
2，更致命的一个原因，就是房地产行业集中暴雷；
一连串的连锁反应，导致个人和企业都出现了资产负债表的衰退，这个难题如果不解决，经济怎么起来？
但是昨天的政策，我们也只是蜻蜓点水，我们有后手呢，为啥？
特朗普上台，具体加多少关税，我们还需要观望，所以我们当前也只是出台一些化债的政策，上面领导也说了，我们正在积极谋划下一步的财政刺激政策，提升财政赤字空间，扩大专项债的发行规模，加大逆周期调节力度。
大家要清楚的知道，我国楼市是一个政策市场，先把地方债问题解决好了，接下来就是巨量放水来投资产业和民生工程，那么核心城市的经济增长是必然的，这对于我国经济是利好，对楼市也是利好。
接下来，10万亿的资金往大基建和房地产市场投放，地方政府和房企拿到了钱，就会把楼市夯实，房价止跌回稳就有了更多筹码。
楼市的回暖，也是这两年可以预见的事情，从这个维度来看，手握优质资产，尤其是核心城市的房子，才有机会跑赢大盘。
大家要深刻明白一句话，地方债务的化解，实际上就是一场财富转移。
楼市和股市，就是财富转移的道场，资产为王的时代已经来了，现金快速贬值的时代已经开启。
最聪明的一群人，是在2020年到2021年抛售资产，手握现金，然后在2024年到2025年购入资产，这一涨一跌之间，赚了一个主升浪！
其实我们人生，不需要抓住多少个机会，有时候一个机会就够了，但问题是，你敢不敢all in进来！
当然，你的胆量，跟你的认知是直接挂钩的！
04，不要看空核心城市房价

房价代表的是一座城市的能级，代表的是你能在这座城市获取的财富上限！
房价是门槛，北上深的门槛只会越来越高，每年进来50万人，留下10万人，大部分人被无情淘汰，留下来的才是狠角色；
你发现没有，任何时代，都有看空房价跟看多房价的人；
看空房价的人，他们认为房价是进城税；
看多房价的人，买深圳的房子，就是持有深圳这只股票，未来现金流的折现；
其实从宏观层面来看，30年后，你买的房子翻了好几倍，你六十岁退休，这个时候，你卖掉深厚着呢的房子，去二线城市养老，有钱有闲，优哉游哉。
我举个例子：你今年咬紧牙关，在深圳买入一套总价600万的房子；
十年后卖出，那就是1200万；
三十年后卖出，那就是2000万；
你的收益就是2000万－600万=1400万；
30年后的二线城市，比如说惠州，一套房子也就500万，这个时候，你手里还有1500万用来养老，多爽呀！
为什么我会有这样的判断，你去看看香港人是怎么做的就知道了！
香港的老人，他们把香港的房子卖了，到深圳、惠州、中山、珠海、江门养老，别提多爽了！
今天的香港，不就是30年后的深圳吗？
以始为终，先苦后甜，才是幸福人生！
总结：深圳买房，最真诚的建议！

最近很多粉丝都在向我咨询，在深圳买房，应该如何挑选板块？
那我今天，就一个区一个区给大家来说：
1，南山区
目前深圳均价最贵的区，也是产业实力最强的区，高净值人群扎堆的区，所以房价自然不低，南山区第一梯队板块就是：深圳湾、红树湾、华侨城、蛇口；
当然，这些板块的房价也是最贵的，从单价十几万到三十多万都有；
如果你的预算不到1500万，那么可以考虑前海、南山中心区、留仙洞、大学城，这些板块不会领涨，但很宜居。
注意在南山区不要买小户型和没有价值的老破大，尤其是南头、桃源村、侨城北这些板块，需要避开。
2，福田区
福田买房也有很多坑，比如说华强南、华强北、八卦岭、黄木岗、赤尾，这些地方楼龄比较老，没有啥旧改方案，所以这些板块会慢慢失去升值潜力。
福田买房第一梯队：香蜜湖（有顶级学位加持）
第二梯队：福田中心区、上下沙、景田、石厦、新洲；
如果你的预算在1200万-2000万，尽量往香蜜湖选，如果预算在800万-1200万，优先考虑第二梯队。预算低于800万，不建议选福田了。
3，宝安区
有价值的板块分别是：宝中、碧海、新安、西乡、尖岗山；
刚需板块：航城、沙井、福永、石岩、松岗；
宝安区这些年的发展速度很快，因为有大前海的概念和一路向西的概念，尤其是空港新城的规划和海洋新城的规划，让宝安区的房价一路飙升，但宝安区面积很大，有价值的板块还是少数，多数板块目前城市面貌还是很差，需要很长时间更新。
如果你的预算在1000万以上， 建议直接选宝中；
预算在700万-1000万，建议选碧海；
预算低于700万，建议往地铁11号线去选，至于海洋新城和国际会展中心，这里规划太早期了，需要很长时间等待，如果不是长期持有，不建议考虑。
4，罗湖区
罗湖是深圳的主城区之一，也是深圳最先发展的区域，正因为如此，罗湖当时的规划还是小了，没想到深圳会发展这么快，城市道路略显拥挤。
因此，这些年罗湖都是在旧改，早些年把笋岗拆了，现在的笋岗城市面貌很新，有宝能、城脉、人保、招商中环、深业泰富、华润万象食家，但正因为如此，现在入手笋岗，其实价格已经在高位了。
接下来，罗湖重点的旧改项目，是国贸、蔡屋围、湖贝、东门旧改，这几个旧改如果完成了，罗湖整个城市面貌会焕然一新。
罗湖买房，一定要记住，非学位不买，没有学位，房价就始终上不去，比如说中海天钻，占据罗湖最好位置，这些年房价不涨反跌，淘金山也是如此，环境、品质吊打很多楼盘，但价格始终起不来。
罗湖买房，记住一个逻辑，不要买总价超过500万的房子，最好带学区。
5，龙华
10月份，深圳楼市最火爆的区域，就是龙华，因为龙华是占据了深圳二线关最好的位置，深圳被非核心区放开限购，龙华就成了外地购房者的宠儿，但大家别忘了，龙华只是一个刚需板块，不适合买豪宅，千万不要错过。
有粉丝拿着1000万去龙华买房，这就不合适了！甚至还有粉丝拿2000万去龙华买别墅，会被打脸的。
记住一条安全线，龙华买房，不要买总价超过1000万，单价超过10万的房子。
基本控制在500万-600万是最好的。
龙华最好的板块就是红山和北站板块，梅林关本来定位是豪宅，结果龙华没有豪宅基因，千万不要碰单价10万+的房子，这是安全线。
6，龙岗
龙岗和宝安面积都很大， 但龙岗没有宝安的命，区域内的产业发展不平衡，龙岗买房，优先选择两个板块：一个是坂田、一个是大运；
这是龙岗买房的第一梯队；这个板块买房，预算一般在400万-600万之间，这个预算是比较保守的。
但如果你预算只有三四百万，那么只能买龙岗中心城了，其他板块真不建议，供应量很大，缺乏配套支撑，买进去可能长期不涨。
7，盐田、坪山、光明、大鹏
这几个区域是不建议喷的，如果说这几个区域里面，你非得要挑一个，那我建议还是选光明。
光明还是有一些发展潜力的，目前光明主要以凤凰城为核心，所以你在光明买房，一定要围绕着凤凰城站区买。
科学城板块短时间内，不会有太大的改变，因为供应量太大了，不建议入手，其他边缘板块，比如说光明小镇、白花这些板块，买进去就是站岗。
盐田不是不能买，适合本地自住、养老，类似盐田，还有莲塘，也是这个逻辑。
不买坪山的主要原因，是因为坪山挨着惠州淡水和大亚湾，那里的房价不到1万，你说坪山卖3-4万，价格就被锁死了，买进去，根本没有上涨的动力。

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