楼市“止跌回稳”观察︱上海二手房11月前12天成交破万套创纪录，新房市场供

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每经记者：刘颂辉    每经编辑：魏文艺
上海二手房成交量再创年内新纪录。
据安居客统计，11月前12天，上海二手房成交总量就达到10514套，创下今年内二手房最快破万套的新纪录。上海网上房地产公布数据显示，11月13日，上海二手房成交套数为811套。截至当日，11月二手房成交总套数达到11325套。
新房方面，经历了10月份成交量连续上涨的火热行情后，11月开局出现回调。上海中原地产统计数据显示，上周（11月4—10日），新建商品住宅供应面积为6.79万平方米，环比减少40.08%；成交面积11.19万平方米，环比减少58.04%。
上海闵行区和浦东新区多家楼盘的营销人士11月13日向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）表示，近期，来访量和市场热度相比10月略有下降，将采取积极策略应对市场变动。
“国家三部门11月13日推出优化税收政策，加大住房交易环节的契税优惠力度，购房者置业成本进一步降低，将对市场止跌回稳有积极作用。”上海当地一位营销人士告诉每经记者。
新房供求双双下滑

受供应结构调整，11月开局，上海新房市场交量出现下滑。
闵行区江月路地铁站附近的大华星樾是“9·29沪七条”出台后的销售红盘，两次开盘分别在10月15日和11月3日，均出现当日售罄的情况。
11月13日，每经记者在大华星樾项目现场看到，营销大厅的沙盘里挂出多个“售罄”标牌。据该项目一位置业顾问介绍，上两次推售的251套精装修洋房均已没有房源，“因为距离别墅部分上市的时间还早，这个月前来看房的人减少了，来的大多是前期买过房的签约客户”。

上海市闵行区大华星樾项目销售现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄浦东新区临港新片区一家楼盘的负责人也向每经记者表示，10月份市场热度比较高，自家项目接待人数有所上升，而11月份以来市场热度有所下降，来访量回到了今年七八月份的水平。
据上海中原地产统计，上周上海新建商品住宅成交面积11.19万平方米，环比减少58.04%。排在第一位的浦东新区成交面积2.32万平方米，环比减少32.95%；闵行区的成交面积为1.61万平方米，排在第二位。此外，宝山区的成交面积为1.50万平方米，黄浦区的成交面积则不到2000平方米。
从成交前十榜单来看，高价房比例大幅减少，中低价位产品占比提升。由于上周中低价位产品成交相对较多，成交均价降低至63428元/平方米，环比下跌22.16%。
对此，上海中原地产市场分析师卢文曦向每经记者表示，经过一次脉冲式冲高后，上海新房供应量连续下降两周，上周供应面积为6.79万平方米，环比减少40.08%。新房供应不顺畅阻碍了成交的正常发挥，也对后续成交产生较大限制。尤其是当前不少楼盘单次投放量低于3万平方米，说明房企对销售的信心略显不足。
浦东新区张江金茂府是沔新路附近一处在售新盘，该项目一位负责人向每经记者介绍，计划在11月15日加推135套洋房及叠墅房源，户型在92—216平方米。在持续举行推盘活动的方式下，项目11月份每周的来访量约在300组，每周末仍有上百组看房客户。
“来访量维持了10月份水平，但签约情况预计比10月要好。价格方面，三次开盘有轻微涨幅，一方面是满足到前期购房业主的购买预期，另一方面是新推房源在小区位置不同的原因。”该项目负责人表示。
值得一提的是，与上述外环的项目相比，上海内环豪宅市场依旧表现强劲。
11月3日，上海徐汇区的中海领邸·玖章四批次认购结束，552套新房，均价132456元/平方米，收到1556组购房者认购，认购率达281%，刷新今年新盘认购数纪录。该项目将于11月15日开盘销售。
二手房12天成交破万套

相比新房市场的降温，上海二手房成交再次提速。
安居客统计显示，在11月的前12天，上海二手房成交量就达10514套；11月前10天，上海二手房共成交8885套，日均成交889套，创年内新高。
此前的纪录在今年6月份，在“5·27沪九条”新政影响下，当时上海二手房成交量在13天突破一万套。

来源：安居客同时，上海二手房连续四个周末日的成交量均突破1000套。其中，11月9 日成交1219套，11月10日成交1080套，使得年内二手房的日成交量突破1000套大关的次数达到15次。而此前，“5·27沪九条”新政后的6月有6次，“9·29沪七条”后的10月为9次。
从区域来看，进入11月以来，上海无论在中心城区还是外环周边，二手房交易活跃度都大幅提升。
上周，上海二手房成交共6219套（含商业），日均成交888套，环比前一周的5912套上涨5.2%。不过，最近五周中有四周的成交总量超过6000套。安居客方面预测，若按此趋势，11月上海二手房市场或将超越10月24376套的成交量纪录。

来源：安居客“近期，上海二手房成交依旧保持相对高位运行，连续两个周末日的签约在千套以上，交易活跃进一步释放置换需求，说明市场的预期没有再度向下。”卢文曦分析认为。
据每经记者了解，此轮上海二手房市场行情中，面积段在70—90平方米、总价在300万元以下的房源成交量增加明显，楼市新政对刚需购房群体的刺激效果明显。
上海链家研究院报告显示，10月上海共成交二手房2.2万套，成交金额717亿元，套均总价325万元/套，成交均价39179元/平方米。其中，外环以外区域的成交量明显增加，特别在郊环以外的成交量环比增长83%。从板块来看，五大新城表现亮眼。
面积段方面，70—90平方米的刚需户型成交占比增加，占比27.7%；50—70平方米的成交占比增加0.5个百分点，其余面积段占比减少。总价段方面，300万元以下的成交占比增加至63.7%。

每日经济新闻