城中村改造货币化安置提速：35城扩围至近300城 仍须避免新增债务风险

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本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道
10月17日，在国新办发布会上，住建部部长倪虹提出“四个取消、四个降低、两个增加”的促进楼市止跌回稳组合拳，其中“两个增加”分别为通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，以及年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。一个月后，相关政策进入加速落地阶段。
11月15日，据住建部网站，住建部、财政部近日联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。其中明确，扩大城中村改造政策支持范围，从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市进一步扩大到近300个地级及以上城市；推进城中村改造货币化安置，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者指出，此次政策最大的变化在于，过去城中村改造覆盖的城市范围主要是超大特大城市和Ⅰ型大城市，而现在扩大到近300个地级及以上城市。这也说明当前城中村改造工作的重视程度很高，也成为后续一项非常重要的政策工具内容。尤其是在当前房地产止跌回稳的大环境下，要重新理顺推进逻辑和支持，更好发挥城中村的综合效应。
货币化安置扩围至近300城
从去年起，为改善民生、扩大内需，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造成为一个重要的抓手。4月，政治局会议就已提出要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；7月，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开。
在上述10月份国新办发布会上，倪虹指出，城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切。据有关调查，仅在全国35个大城市，需要改造的城中村就有170万套，全国其他城市也有改造的需求，而调查显示全国城市需要改造的危旧房也有50万套。这次提出的新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，就可以提前干、抓紧干。采取货币化安置的方式，更有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或者不用在外过渡，能够直接搬入新居，同时也有利于消化存量商品房。
而此次两部委出台政策也明确，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。
中指研究院政策研究总监陈文静向《华夏时报》记者指出，根据中指研究院测算，若按套均100平米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房可带动约1亿平米住宅销售，对市场总量的贡献约为10%左右。这部分需求进入市场，有利于推动市场交易活跃度提升。100万套改造体量中部分需求有望在今年年底和2025年转化为实际销售，对新房销售将形成实质性带动。从改造体量上看，未来也存在进一步增加的空间。
严跃进认为，当前城中村工作推进，和政策的全方位和较大力度支持有重要关系。主要包括专项债、城中村改造专项借款、税费优惠政策和城中村改造贷款四类重要的财税金融政策。11月底和12月份，是各地系统盘摸项目、系统测算项目和全方位上报项目的关键期，也是政策性银行、商业银行以及其他金融机构要重点关注的房地产内容。因此，预计市一级政策近期将重点部署，主动发力争取政策支持。
避免新增地方政府债务风险
值得注意的是，此次出台的政策也强调了要“稳妥推进”。其指出，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。
“目前的货币化安置工作，要和房地产存量和增量的工作进行统筹，这也是立足于房地产供求关系重大变化、严控增量优化存量提高质量等工作要求而进行的。”严跃进表示，货币化安置是否具有良好的经济效应和社会效应，除了传统目标以外，也要关注对存量和增量等统筹的力度和效果。
与此同时，此次政策也要求各地严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等。这样既能避免新增地方政府债务风险，又能确保征收工作顺利推进、切实维护群众合法权益。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，在供求关系发生重大变化以后，城中村改造新增建设安置房的必要性下降，需要统筹增量需求和存量盘活利用。但是，并不是所有的项目都实施货币化安置。城中村改造并非大拆大建，前期国家文件已经明确了三种改造模式，即拆除新建、拆整结合和整治提升。此次文件明确提出，严格落实“一项目两方案”，即每一个改造项目都要先制定征收补偿方案和资金平衡方案，做到收支平衡、收益和融资平衡。方案不成熟，资金不能平衡的项目不能推进改造，也不能获得政策扶持。
记者注意到，在当前经济形势下，无论是促进房地产止跌回稳的政策，还是一揽子化债方案，都特别强调了不能新增地方政府债务。在11月8日的全国人大常委会办公厅新闻发布会上，财政部部长蓝佛安也强调，防范化解地方政府债务风险，在解决存量债务风险的同时，必须坚决遏制新增隐性债务。要将不新增隐性债务作为“铁的纪律”，持续加强预算管理，督促地方依法合规建设政府投资项目。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳

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