上海北京大消息！二手房，绝地反弹？

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11月18日，一天之内，两座一线城市，传来大消息。
作为楼市风向标的上海和北京，前后脚发布了取消普宅、非普宅标准的《通知》。
上海发布的《通知》核心内容有三条：
一、取消普通住房和非普通住房标准
二、明确取消标准后，相关个人住房交易税收事项三、通知从2024年12月1日开始执行
北京的《通知》也类似，这样确实能节省很多成本。
假设北京市民张先生想把老破小卖了，置换一套800万的改善房，这套房的房东购买时价格为500万，且被认定为非普通住宅，假设张先生接盘，在11月18日新政之前需要缴纳增值税：

800万-500万=300万差额*5%=15万

在取消普宅非普宅认定后，张先生就能节省下这笔15万的增值税。
契税也是同样道理，张先生假设家里只有一套房，新政前契税是12万，新政后为8万，剩下4万。
假设张先生是购买二套住房，新政前契税是24万，新政后减少为8万，节省16万契税。

（新政前后对比）
无论北京还是上海，房地产政策已经进入有史以来最宽松时期。
官方层面上，北京、上海住建委的目标都是扩大住房交易税收优惠覆盖面，支持居民刚需和改善住房需求。
实际情况来看，上海二手连续回暖的两个月，全靠政策托底。
上海网上房地产数据显示，10月份二手房网签高达24376套，不仅超越7、8、9三个月份的成交量，与5·27新政后的6月份26000套，已经相差不多。
从目前各大机构、中介的统计数据来看，截止11月17日，上海二手房成交量超过15000套，只花了半个月就超过了枯荣线水平。
高成交量叠加政策利好，已经达到了官方的首要目标：
止跌回稳。
从国统局最新的房地产数据来看，一线城市二手房也出现：
13个月以来首次转涨。
70城数据显示，10月一线城市一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%。

（来源：国家统计局）
其中北京、上海和深圳二手房价格已率先转向上涨，分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下降0.4%。
二三线城市情况，没有好转。
二线城市新房价格同比降6.0%，二手房同比下降8.8%。三线城市新房和二手房销售价格同比分别下降6.6%和9.0%，降幅和9月相同。
这就意味着，即使新政全力托底，也只保住了一线城市的成交量，成交价基本放弃。
尤其是上海929新政后，全市成交结构彻底转变：

1、从价格段来看，上海929新政后，300万总价以下的刚需房，成交占比明显提升；
2、总价300万到500万，500万到800万和800万到1200万，成交占比下降；
3、总价1200万到1500万的高端改善房，成交占比也在上升；

（来源：pixabay.com）
从地段上来看，上海外环外的房子成交明显提升，板块拆分来看10月二手房成交前20中：
主力是五大新城，其次是浦东动迁板块，然后是主城区老破小。
上海房价，正在触底，但分化极大。
超低总价的刚需小房子，以及千万总价以上高端改善房，不仅价格接近触底、成交还异常活跃。
剩下有明显瑕疵、不靠近地铁没有区位优势、学区房价值、品质也不好的房子，留给它们的只有一条路：
跌无止境。

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一线二手房，正在触底。
另一边，A股房企交出一份史上最差业绩。
财报显示，2024年前三季度保利发展总营收1827.74亿元，同比下滑5.08%；归母净利润同比下降41.23%至78.13亿元。
神奇的是，这份财报既是保利有史以来最差业绩，同时也让它成为：
A股最赚钱的房企，利润之王

（来源：保利发展2024Q3财报）
保利的数据下滑很多，却依旧领先行业平均。
东方财富数据显示，截止10月底，A股房地产行业营收增速为-22.93%，净利润增速为-156.36%。
老大哥万科A亏损179,4亿，金科、首开、金地、金融街、华侨城A、华夏幸福等曾经的千亿巨头，如今亏损都在22亿到53亿不等。
比亏损更惨的是退市潮，一批开发商淹没在历史长河里。
2023年以来，A股已经有12家房企退市。包括泛海、世茂、中南和迪马等房企，都在2024年的前8个月因为面值退市。
924新政之后，A股房产板块一度雄起迎来牛市，行业信心回暖，A股房企获得一轮普涨。
截止11月19日收盘，A股价格最低的地产股*ST金科价格是1.56元一股，基本宣告全行业：
基本脱离退市潮
房企当下面临的两大难题分别是：
去库存、化债
采取的措施包括但不限于回笼资金，降低成本，保证安全经营不暴雷。
万科、保利发展和绿地控股的截止2024年第三季度的营收分别为2198.95亿元、1827.74亿元和1599.49亿元。
这是前三季度仅有的3家，营收超千亿级别开发商。
剩余的招商蛇口、新城控股、金地集团、滨江集团、华发股份5家房企营收迅速缩减到了300亿级别。
如果不出意外，整个2025年房地产全行业基调还是两个字：
筑底
无独有偶，11月15日杭州开展全面放开限价后首次土拍，一宗在杭州市中心安琪儿，另一宗在杭州之江核心区，全都以超过30%的高溢价成交。
安琪儿地块由滨江集团拿下，溢价率35.3%，楼面价飙到了40479元一平米，刷新板块纪录。
之江核心区地块，也让开发商抢破了头。
经过33轮竞价，华润置地以楼面价26847元一平米拿下，土地溢价率33.74%。
杭州，那座曾经最生猛的城市，回来了。
身为一线的广州，也在持续放低姿态。
广州也在11月18日，发布《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》，新增两种入户类别：
A.安居乐业入户
B.投资纳税入户

安居乐业指的是在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，买房并且连续缴纳社保1年。
投资纳税入户，指的是最近连续36个月内，在广州实缴个税累计在20万以上，可申请入户。
史诗级宽松的信贷环境，一再下跌的二手收房价格，成交极度活跃的市场。
二手房逆势反弹，一切向好。
问题是，买房客的信心，回来了吗？
信心比资金、首付、利率、品质更重要。
只有买房客自己知道答案。

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