14号文出，房地产从此面目全非

mulunbo

房地产的未来怎么样，你不用看其他的，就看这个文件，14号文，可以说彻底改变了房地产，未来20年房地产怎么走全在这个文件里了，说句不过分的话，90'%的人会受到这个文件的影响。
你们现在关于房地产的很多痛苦都将被解决。
我们过去房地产有2个困境，一直很难解决，才导致我们整个行业发展很畸形，居民也很痛苦，直到14号文出现才找到了正确的解决方法。
1困境，就是房价和民生相互捆绑的困境
你们有没有发现，不管豪车多贵也不会有限购，不管奢侈品利润有多高，也不会有限价，但一到房地产就不一样了，限购，限价各种控制就来了。为什么？
那是因为房子每个家庭都需要，这种必要性导致房价又和民生息息相关，每个居民不管自己挣的钱多钱少，至少心理上是觉得应该
要有房子居住的，如果买不起房，不是自己不努力，而是这片土地有问题，这个社会有问题。
于是大家长就必然承担起这个责任，但是房子本身又是商品，自房改以后，就真正开启了房地产市场化的时代，一个市场化的商品房，价格自然受到市场需求的控制，任何国家在早期城市化突飞猛进的时代都无法阻挡房价的快速上涨，于是困境产生了，这个世界上绝不可能出现一种房地产，就是又可以市场化健康发展，又能保持房价便宜，普通人可以轻松买得起。
两者无法共存，房地产市场化，就必然无法阻止房价上涨，要想房价低，很多人买得起房，房地产就不可能得到很好发展。
尊重市场的科学精神和保护民生的道德压力相互拉扯，使得我们的政策精神分裂一样一会加油门一会踩刹车。
我们现在知道了，这其实就是个错误，不能通过商品房市场来满足民生保障的需要，这无异于既要…又要…。
2个困境是财政收入和房产调控相互矛盾的困境。
不可否认土地收入是地方的重要收入来源，公园，绿化，公共服务，城市基础建设背后都是土地收入的支持，所以地方和房地产的深度绑定，房价涨，房地产好，土地市场好，城市土地收入高，就有更多的资金建设。
但房价涨了，居民买房又变得困难了，地方也背负着道德压力，从原则上说，地方又得严格控制房价上涨。
一方面身体上很需要，一方面理智又提醒自己要克制，于是我们会看到这种矛盾的外显：地方一方面大张旗鼓说要调控房价，一方面当房价真下跌后就立刻想尽办法救市。
诚实的身体与崇高的理智交战，蓬勃的欲望与完美的道德碰撞，我们很难说哪一个是对的是错的，我们只能说这种困境是必然且注定的，从1994年那场会开始，就注定如此。
各位有没有想过一个问题，我们地方是一直这么需要土地收入吗？以前没卖地的时候是怎么过的？
事实是，地方对土地收入依赖不是亘古存在的，这种依赖都源自1994年的一次改革。
我们在1994年之前，开始实行的是财政包干制，核心就是定收定支，收大于支的地区包干上缴，超收部分留地方自用。
这种情况下地方筹集财政收入积极性极高，地方收入暴增，出现了中枢财政收入占比不断下降的情况，历朝历代，藩镇做大，中枢财力匮乏，必然控制力下降，这显然是个隐患。
于是在1994年，为了加强中枢的宏观调控能力，税制改革被启动。
目的主要是让中枢获得更多财政收入，有些税款100%归中枢，而增值税 75%归中枢，企业所得税 个税60'%归中枢。
同时为了防止地方收入减少太多，才决定把土地收益这块留给地方，也正因为这种设计，才为1998年房改提供了动机。
就此，拉开了我们城市20年快速发展的巨幕，地方依靠房地产这条觉醒的巨龙获得大量城市发展资金，也同时为今天这个左右为难的困境埋下伏笔。
如何解决两个困境？
14号文提出了计划，以后就按照这三步走，或可完美解决这20多年造就的桎梏。
1，通过保障房保民生；
事实说明，一个健康的商品房市场必然导致很多人买不起房，保障归保障，市场归市场只能是必然的选择，根据14号文的内容，以及各大城市十四五规划，未来保障房在大城市住房市场供应占比将超过50%。
这可以让大量普通人轻松在城市拥有住房，通过保障房即可以满足民生的需要，消解地方的道德压力，又能够让地方心无旁骛专心发展商品房市场，从此商品房市场将彻底摆脱一切限制，真正以市场为主导，给地方继续贡献超额的土地收入。
从此自由的身体不再受到道德的谴责，完美。
但是，如果提供了大量保障房，那买房的人会变少了，土地收入减少了，地方的欲望依然没有得到满足，怎么办？
于是第二步就来了，这一步至关重要，很多人没有意识到，自住建喊话要做好产品，没有条件制造条件，要好产品有好价格，自他们放开容积率1.0限制，那一刻就已经布局完成。
第二步就是自上而下，通过推进住房迭代，迫使人们开启住房消费升级。
什么叫没有条件制造条件做好产品？
各地纷纷修改设计规范，推进第四代住宅，让新住房可以轻松得房率120%就是明证。
不要以为你可以躺平，让你看到新房完美的样子你是无法克制去换房的，此时你应该早已忘记，为什么当初他们不让这么设计？
什么叫好产品有好价格？意思很明确，就是为了市场归市场，保障归保障，新住房不再限价，不再限购，理应更贵，智能机刚出来的时候比诺基亚贵一些不是应该的吗？
为什么放开郊区容积率1.0限制？
是因为土地收入还需要，但房子已经很多了，郊区地该高楼没人要了，那不如让郊区地变成别墅用地，让限墅令，让缺地的借口见鬼去吧，地还得继续卖。
所以即便是房子已经很多，但是土地收入还得不能少，最好的办法是让大家手里的房子落伍，让大家继续买，落伍的房子便宜点留给他们收为保障房。
直播和社群里已经分享过多次，这种情况下必须要放弃6类房产，否则后悔不迭。
如果单纯依赖住房迭代激起的土地收入还不够怎么办？那就启用第三步。
第三步，通过租金收益增加地方收入似乎也不难。
当大量落伍的住房被新的住房产品挤压，价值越来越低的时候，收为保障房是顺利成章的，但是当保障房越来越多，租金收益就变成很客观的地方收入了，如何提高这部分收入便成为地方的需要动心思的地方了。
还是那句话，这世界最牢靠的就是利益，以我们的历史经验来看，只要这收入是地方需要的，这要做到上涨一点也不难，君不见水电燃气高铁乎？