中国房价还要下跌20%？

神隐之左手

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最近有关中国房地产市场，国际投资机构也是“操碎了心”，纷纷来预测中国房价的走势。当然最引人注目就是高盛的观点。高盛作为国际大投行之一，其研究报告对于国际投资者来说还是有一定分量的，对于我们来说，也是可以看看人家的分析思路。
高盛主要有几个观点：
一、2024年底，国内未出售房地产库存达到93万亿元，相当于2025年预期GDP的67%、2023年中国家庭财富的13%。2024年国内房地产销售预测不到9万亿元，他们认为市场不太可能解决如此严重的库存过剩及总负债问题，因此认为房价肯呢个面临再下跌20-25%或是更大幅度的风险。
二、房价将在2025年底前后企稳，预计2027年平均房价同比上涨2%。
三2027年一手房地产销售将稳定在8万亿元左右，约为峰值的40%。
四、2027年新开工面积将稳定在峰值水平的20%，为房地产投资在2028-2029年最终回到稳定状态铺平道路。
简单阐述高盛的观点就是明年房价还会继续下跌，跌幅在20-25%甚至更大的区间，明年房价跌完后在年底会企稳。2027年房价有望恢复上涨，涨幅平均值为2%。2027年之后房地产销售和投资均会大幅下滑，最终2028-2029年房地产能够真正的企稳。
无独有偶，认为2025年国内房价会继续下跌的国际机构不仅仅是高盛这一家。最近作为国际三大评级机构之一的惠誉对明年中国房地产市场的观点是这样的：维持对中国房地产市场2025年的负面信用展望，预计全年新房销售面积和平均销售价格分别同比下降10%和5%左右。
说直白点，惠誉还是不看好2025年的中国房地产，并且认为明年新房销售面积和销售价格均会下降。
这些国家机构的观点也是有他们的道理，但不一定能够真正反映国内房地产市场的真实体感。
首先是他们所处的位置会让他们对国内房地产政策力度有所低估，我们的原则是“集中力量办大事”，上面已经将房地产市值的近期目标定为了“止跌回稳”，肯定就会动员一切力量和资源来实现这个目标的。
其次就是看到市场角度的问题，不同角度对市场的体感是不一样的。这些国际机构看到中国房地产，都是喜欢拿总体数据来分析。当时国内的房地产市场是分层的，而且不同层级的城市房地产市场表现差异化很大，市场参与者的体感也很大。
经过最新一轮房地产政策的支持，一线城市和部分二线城市的房地产市场已经呈现了止跌回稳的迹象了，尤其是一线城市，这里的市场参与者已经正在感受到房地产市场冬天的远去、春天的暖意正在到来。而这些房地产市场已经活跃起来的城市才是真正传递中国房地产发展情况的，而实际上大家看到目前房地产市场供大于求比较严重的三四线城市甚至以下级别的城市，这些城市房地产市场交易活跃度相对于来说本就不太活跃，房子也主要是以居住属性为主的，对国内房地产市场的整体体感影响有限。打个简单的比方来说明一下，如果某四线城市的房价继续下跌至几万块钱一套的白菜价，但是一二线城市的房价已经是止跌回涨了，那么整体市场给大家体感仍会是房地产市场在回暖。
诚然国内房地产市场的运行也会遵循市场规律，但是还存在很多不同之处，尤其是不同层级城市的差异相对比较大。
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