热点城市聚焦：果不其然！上海房价开始有变了！

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当下上海楼市，新房市场和二手房市场表面上仿佛一个天一个地，
看起来二手房市场的火热并没有传导到新房市场，
二手房成交没有带动新房成交。
近几年上海新房市场有一个共识：
市区新房不愁卖，郊区新房卖不动。
但长久以来的分化导致大家只留下了新房不好卖的刻板印象，
也是这种刻板印象让很多人忽略了
上海新房市场在929新政后，
特别是进入11月下半月以来，
市场正在悄然发生的变化。
01
近7000套！新房成交量创纪录了
刚刚过去的11月，上海新房市场共成交16508套（含商业），日均成交550套，环比提升7.3%。
一举超越6月创下2024年以来新的成交纪录，成交量首次连续两个月上涨。

剔除商业、办公、车位后，商品住宅共成交6866套，环比上涨24%，
自6月6649套之后再次突破6000套，触及7000套大关。
随着527新政的效应减退，上海新房自6月以后成交三连跌，
9月更是跌破4000套大关，仅成交3585套。

929新政后，10月新房成交反弹明显，环比大涨54%，
创年内新房成交第二高，
叠加一揽子新政的实施，降低了交易成本，以及新房供应的助推，
11月特别是下半月新房成交明显提升。

02
接连触发积分，新房热度被“点燃”了
11月上海四批入市项目共31个，比10月增加9个，
11月开盘项目36个，供应5588套，比10月增加1087套，

开盘项目中有8个均价在10万+以上，比上月增加3个；
有10个均价在5万以下，比上月减少1个，
整体成交均价67462元/平，环比持平。

在一系列新政利好的强力推动下，上海11月的新房市场呈现出显著的变化态势。
在当月开盘的众多项目里，触发积分的项目数量明显增多，多达6个，分数最高的是外环一哥浦发唐城62.06分。

即便在整体市场环境复杂多变的情况下，
那些处于特定优质板块且新房供应相对稀缺的高品质项目，
依然能够凭借自身独特的优势在市场中赢得高度认可。
从整月的数据表现来看，累计6次触发积分的成绩在全年的统计数据中位居第二，仅次于楼市活跃度通常较高的3月。

纵观全年，此前新房市场触发积分的次数有限，
要知道，今年以来全市新房推盘总次数累计达到303次，
然而累计触发积分的次数仅为30次，平均每月触发积分次数3次不到。

在这样的大背景下，11月的6次触发积分实属不易。
一方面连串的新政激发了市场需求，促使一些还在犹豫的购房者积极入市；
另一方面也反映出市场信心的逐步恢复与增强。
共同作用下，11月的新房市场热度相较于以往有了极大的提升。
从成交区域来看，城市外围区域的交易保持稳定性，一些中高端改善区域成交的活跃度也开始提升。
03
最高11%，部分区域成交价涨了
在市场供需关系、政策调控等多方面因素的综合影响下，11月上海新房市场在价格方面呈现出整体上扬的态势。
浦东供需表现尤为活跃，入市的项目既有高端豪华也有刚需改善。
无论是自住需求还是投资需求都相当旺盛，
11月的成交均价60837元/平，环比上涨了11%；
累计成交1657套，环比上涨幅度高达29%。

11月政策方面最大的变化就在于契税改革和普宅标准的取消，这种政策的变化也体现在市场成交上，11月成交的房源近七成是95-145平房源。
得益于政策出台后，这部分房源能够享受部分契税减免，节省交易成本。

04
明年的房价走势很明朗
七批次的土拍平均溢价率15%，已经给市场释放出一个清晰且强烈的涨价信号。
不过，这种价格的上扬并非呈现出全面普涨的态势，而是会精准聚焦于那些重点区域以及关键板块。
市场本就多元，同质化产品滞销，是符合市场普遍现象，缺乏独特卖点与核心竞争力的产品很难脱颖而出。
未来新房依旧是两极分化的市场，购房者竞相角逐的永远是那些充满稀缺性的资产。

（11月新房成交TOP20）